Masterclass Financiële besturing en intern toezicht - 6 november 2019

Dr. Johan Conijn (directeur woningcorporaties bij Finance Ideas) heeft een lange staat van dienst in de volkshuisvesting. Hij was lange tijd verbonden als bijzonder hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Hij schrijft tweewekelijks een invloedrijke column in het Financieel Dagblad en is commissaris bij de BNG.

Op 6 november 2019 verzorgde hij een masterclass over een zestal belangrijke thema’s van de financiële besturing. Het betrof de volgende onderwerpen: beleidswaarde, het financiële beoordelingskader, indicatieve bestedingsruimte, het strategisch programma van het WSW, de duurzaamheid van het bedrijfsmodel en de rendementsbeoordeling. Het zijn onderwerpen waarover iedere commissaris basiskennis nodig heeft. Over twee thema’s was hij uitermate kritisch.

De nieuwe waarderingsmethodiek beleidswaarde is van wezenlijk belang in het beoordelingskader van de Aw en het WSW. Hij vergelijkt deze nieuwe methode met andere waarderingsmethodieken zoals bedrijfswaarde en marktwaarde. Om de beleidswaarde te bepalen wordt de marktwaarde gecorrigeerd voor een viertal factoren (beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer). De eindwaarde is gebaseerd op eeuwigdurende exploitatie. Conijn sprak zijn twijfels uit over de houdbaarheid en bruikbaarheid van deze waarderingsmethode.

Hij staat ook uitvoerig stil bij de vraag of woningcorporaties een duurzaam bedrijfsmodel hebben. Dit is van groot belang vanwege het rentmeesterschap voor toekomstige generaties. Daarbij zijn de netto operationele kasstromen van wezenlijk belang. Zonder positieve kasstromen zijn onrendabele investeringen niet mogelijk. Ook is dan een gezonde verhouding tussen vreemd en eigen vermogen te realiseren. Uit de cijfers van de Autoriteit woningcorporaties blijkt dat na 2015 de netto operationele kasstromen verminderen. Oorzaken zijn dat de huren bescheiden toenemen maar dat de belastingdruk nog steeds toeneemt. Het risico op verder verslechterende kasstromen neemt toe ook omdat onderhoudskosten toenemen. Bij continuering van het beleid komt het rentmeesterschap onder druk te staan.